Ein Ehepaar suchte ein Hausgrundstück, und beauftragte einen Makler. Etwas mehr als ein Jahr später wies der Makler ein interessantes Objekt nach und schlug den Abschluss einer “Reservierungsvereinbarung“ vor, mit welcher er den Eheleuten die “Reservierung“ der Immobilie für die Dauer von einem Monat gegen eine Reservierungsgebühr von 4.200 € zusagte. Die Kaufinteressenten zahlten die Reservierungsgebühr, konnten jedoch keine Finanzierung für das Objekt abschließen. Nachdem der Kauf gescheitert war, verlangten die Kunden die Reservierungsgebühr zurück. Amtsgericht und Landgericht hatten die Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Revision zugelassen.
Entscheidung des Gerichts
Der Bundesgerichtshof gibt der Klage statt. Zur Begründung erklärt der BGH, dass eine Reservierungsvereinbarung als Zusatzvereinbarung (Nebenabrede) zum Maklervertrag anzusehen ist, auch dann, wenn sie erst Monate nach dem Abschluss des Maklervertrages abgeschlossen wurde. Eine solche Nebenabrede zum Hauptvertrag sei unwirksam, wenn sie die Kaufinteressenten unangemessen benachteilige (§ 307 BGB).
Andere Gerichte hatten in der Vergangenheit solche Reservierungsvereinbarungen als eigenständige Vereinbarungen angesehen, mit denen jeweils bestimmte Leistungspflichten vereinbart werden, die nicht der “Inhaltskontrolle“ nach dem AGB-Vorschriften unterliegen würden (so etwa KG, Urteil vom 19.10.2017 – 23 U 154/16). Insgesamt war die Rechtsprechung sehr uneinheitlich.
Im ersten Schritt erklärt der Bundesgerichtshof, dass in der Reservierungsvereinbarung die Parteien als „Makler“ und „Kaufinteressent“ bezeichnet wurden. Der Makler solle als Leistung die Immobilie einen Monat lang niemand anderem anbieten. Außerdem sei die Reservierungsgebühr im Falle des Kaufes auf die Provision anzurechnen. Hiernach könne kein Zweifel bestehen, dass die Reservierungsvereinbarung eine Zusatzvereinbarung zum Maklervertrag sei, und keine völlig eigenständige neue Vereinbarung.
Das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages sei, dass der Makler nur im Erfolgsfall eine Vergütung erhält. Der Reservierungsvertrag stelle letztlich den Versuch des Maklers dar, sich für den Fall des Scheiterns seiner Vermittlungsbemühungen gleichwohl eine Vergütung zu sichern, ohne dass gewährleistet wäre, dass sich für die Kunden aus dieser entgeltpflichtigen Reservierungsvereinbarung nennenswerte Vorteile ergeben würden oder seitens der Beklagten eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen sei.
Zwar sei das Versprechen der Beklagten, die Immobilie nicht mehr anderweitig anzubieten, für die Kaufinteressenten von einem gewissen Interesse. Allerdings könnte in der Zwischenzeit der Verkäufer der Immobilie seine Verkaufsabsicht aufgeben oder anderweitig veräußern. Dann wäre die Reservierungsgebühr nutzlos aufgewandt. Der Nutzen der Vereinbarung für den Kunden sei mithin sehr eingeschränkt. Der Makler würde auch keine geldwerte Gegenleistung erbringen. Ein Objekt einen Monat lang nicht anderweitig anzubieten, sei bei der geringen Dauer der Reservierungszeit von einem Monat nicht mit der Gefahr einer Verdiensteinbuße für den Makler verbunden. Die einseitige Benachteiligung der Kaufinteressenten würde noch dadurch verstärkt, dass das Reservierungsgeld auch dann nicht zurückgezahlt werde, wenn die Kaufinteressenten das Nichtzustandekommen eines Vertragsschlusses nicht zu vertreten haben, sondern die Beklagte selbst oder ein Dritter für das Scheitern des Kaufs verantwortlich sei.
Praxishinweis
Es ist fraglich, ob solche Reservierungsvereinbarungen überhaupt “AGB-fest“ ausgestaltet werden können. Jedenfalls müsste die Dauer der Reservierung so lange sein, dass der Makler einen ernsthaften Nachteil erleiden könnte, der dann durch die Reservierungsgebühr kompensiert werden soll. Zweitens müsste eine solche Vereinbarung Regelungen dazu enthalten, dass die Reservierungsgebühr zurückzuzahlen ist, wenn die “Schuld“ am Nichtzustandekommen des Kaufvertrages nicht bei den Kaufinteressenten liegt.
Hendrik Bach
Rechtsanwalt