Die neuen Vorschriften gelten für alle Arten von Vorhaben, d.h., sowohl für Neubauten als auch für Bestandserweiterungen und Nutzungsänderungen sowie ungeachtet deren planungsrechtlicher Lage. Voraussetzung ist jeweils, dass nachbarliche Belange gewahrt bleiben und die Vorhaben mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.
Ziel des Gesetzgebers ist es, Nachverdichtungen von Freiflächen z.B. in Hinterhöfen und in zweiter Reihe, aber auch DG-Ausbauten und -Aufstockungen auch dort vereinfacht zu ermöglichen, wo nach den bisher geltenden Regelungen die langwierige Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplanes erforderlich war.
Alle Erleichterungen stehen unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Gemeinde, deren Rolle und Verantwortung für den erhofften Beschleunigungseffekt durch den Bau-Turbo noch gestärkt wird.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick
Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans können nun auch für mehrere vergleichbare Fälle erteilt werden, statt wie bisher – nach der strikten Rechtsprechung des BVerwG – nur in besonders gelagerten, atypischen Fällen. Das bislang geltende Erfordernis eines angespannten Wohnungsmarktes ist entfallen.
Voraussetzung ist weiterhin, dass das Vorhaben mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Hierzu ist gesetzlich nun klargestellt, dass dies dann nicht der Fall ist, wenn eine überschlägige Prüfung auf voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen hindeutet.
Hervorzuheben ist, dass von allen denkbaren Festsetzungen befreit werden kann, also insbesondere von Festsetzungen über das Maß und die Art der baulichen Nutzung. Denkbar sind demnach auch gebietsartfremde Vorhaben, wie bspw. Wohnbauten in Gewerbe- oder Kerngebieten.
Gleichwohl müssen auch künftig immer die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
Im unbeplanten Innenbereich kann für Neubauvorhaben mit Zustimmung der Gemeinde vom Erfordernis des „Einfügens“ abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und dieses – auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen – mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Zudem können bestehende Gebäude jeglicher Art zugunsten der Schaffung von Wohnraum vereinfacht erweitert oder umgenutzt werden. Nach dieser Regelung könnten leerstehende Bürogebäude in Wohnungen umgewandelt oder sonstige Gewerbebauten wie Supermärkte und Geschäftshäuser mit Wohngeschossen aufgestockt werden.
Nach dieser Vorschrift, die als „Herzstück“ des Bau-Turbos gilt, kann zugunsten von Wohnbauvorhaben von Vorschriften des BauGB oder den darauf basierenden Verordnungen abgewichen werden. Diese Norm dient als Auffangklausel für Fälle, in denen Genehmigungen nach den §§ 31, 34 BauGB nicht erteilt werden können. Sie erlaubt Abweichungen nicht nur von Bebauungsplänen, sondern auch vom besonderen Städtebaurecht, d.h. von sanierungsrechtlichen und erhaltungsrechtlichen Vorschriften (§§ 144 ff BauGB und §§ 172 BauGB) sowie von der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die aufgrund einer Ermächtigung im BauGB erlassen worden ist.
Beachtlich ist, dass diese Norm Wohnungsbauvorhaben auch im Außenbereich (§ 35 BauGB) zulässt, sofern diese noch im räumlichen Zusammenhang zum Siedlungsbereich liegen. Nach der Gesetzesbegründung soll dies bis zu einer Entfernung von 100 m der Fall sein können, danach nicht mehr.
Die Geltung der Vorschrift ist zunächst bis zum 31.12.2030 befristet, kann aber u.U. verlängert werden.
Dies Vorschrift regelt, dass alle Vorhaben, die nach den neuen Bestimmungen des Bau-Turbos genehmigt werden sollen, nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig sind.
Diese gilt nach § 36a BauGB als erteilt, wenn die Gemeinde nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde dem Vorhaben widerspricht. Sofern die Gemeinde eine vorherige Öffentlichkeitsbeteiligung durchführen will, kann diese Frist um maximal einen Monat verlängert werden.
Die Gemeinden können ihre Zustimmung auch an gewisse städtebauliche Bedingungen knüpfen, wie die Kostenübernahme von Erschließungs- und Infrastrukturmaßnahmen oder die Errichtung mietpreisgebundenen Wohnraumes.
Hinweise/Empfehlungen
Der Bau-Turbo bietet tatsächlich erstmals die gesetzlichen Voraussetzungen für eine deutlich erleichterte Zulassung von Wohnungsbauvorhaben.
Dabei ist zu beachten, dass die gesetzlichen Neuregelungen auch auf schon laufende Antrags-, Widerspruchs- und sogar verwaltungsgerichtliche Verfahren Anwendung finden, sodass Bauherren überprüfen sollten, ob in bislang kritisch bewerteten Vorhaben noch mit dem Bau-Turbo argumentiert werden kann.
Gleichwohl finden diese neuen Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten ihre Grenze wie bisher auch in der Berücksichtigung nachbarschützender Normen. Vorgaben der Landesbauordnungen wie bspw. zum Abstandsflächenrecht sind weiterhin ebenso zu beachten wie das Denkmalschutzrecht und umweltrechtliche Vorschriften, insbesondere im Hinblick auf etwaige Lärmkonflikte zwischen gewerblichen und Wohnnutzungen. Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplanes dürften zudem dann nicht mehr erteilt werden, wenn diese funktionslos werden würden oder ein „Kippen“ des Gebietscharakters droht. In der praktischen Umsetzung könnte auch die Drei-Monats-Frist gemäß § 36a BauGB die Gemeinden unter Druck setzen, mit der Folge, dass im Zweifel einem Vorhaben eher widersprochen wird, um den Eintritt der Genehmigungsfunktion zu vermeiden.
Dennoch dürften sich durch den „Bau-Turbo“ für Bauherren, Architekten und Projektentwickler, aber auch für die Gemeinden, neue Betätigungs- und Geschäftsfelder eröffnen, da nun Vorhaben in Lagen umgesetzt werden können, die bislang nicht im Fokus standen. Dabei ist unbedingt zu empfehlen, entsprechende Wohnungsbauvorhaben frühzeitig mit der Gemeinde – bzw. in Berlin mit den jeweiligen Bezirken – noch vor der formellen Antragsstellung zu besprechen und zu diesem Zweck bestenfalls bereits eigene Ermittlungen zur planungsrechtlichen Situation angestellt zu haben, auch, um die Entscheidungsträger kapazitativ und von dem Fristendruck zu entlasten. Im Vorfeld sollte auch geklärt werden, ob und in welchem Umfang die Gemeinde Ihre Zustimmung an den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags (sog. Dispensvertrag) knüpft. Diese Vorarbeit mag zeitintensiv sein, kann aber dennoch auf der formellen Verfahrensebene zu dem gewünschten Beschleunigungseffekt führen.