Sachverhalt
Ein Bauträger veräußert Wohnungen. Ein Erwerber nimmt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ab, und behält sich wegen diverser Mängel im Abnahmeprotokoll seine Mängelrechte vor. Der Bauträger stellt die letzte Kaufpreisrate in Rechnung. Der Erwerber bezahlt nicht und begründet das damit, dass keine „vollständige Fertigstellung” gegeben sei, die nach dem Kaufvertrag aber Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ist. Im Prozess stützt sich der Erwerber nur auf Mängel am Sondereigentum, so dass sich das Gericht mit Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht beschäftigen musste.
Entscheidung des Gerichts
Das Kammergericht entscheidet, dass Fälligkeit der letzten Rate mit der Abnahme bzw. Abnahmereife eintritt. Wenn keine wesentlichen Mängel mehr vorhanden sind, ist die letzte Rate zu bezahlen, hiergegen kann der Erwerber zwar ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, aber sich nicht darauf berufen, dass die letzte Rate noch gar nicht fällig wäre. Der Bauträger habe aus dem Bauträgervertrag Anspruch auf Zahlung der letzten Rate in Höhe von 12.800,00 Euro, in Höhe eines Betrags von 5.831,00 Euro allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung im Einzelnen benannter noch vorhandener Mängel im Bereich des Sondereigentums der Beklagten.
Hinweis für die Praxis
Das Kammergericht weicht hiervon der ständigen Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte und des BGH ab.
Danach ist die vollständige Fertigstellung erst dann gegeben, wenn alle wesentlichen Mängel und die sogenannten Protokollmängel beseitigt sind (OLG Düsseldorf 21 U 16/02; OLG Hamm 21 U 14/07; OLG München 9 U 3774/18 Bau). Unter „Protokollmängel“ werden die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel verstanden, auch wenn es sich dabei der Sache nach regelmäßig um unwesentliche Mängel handelt, die der Abnahme nicht entgegengestanden haben. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung BGH VII ZR 84/09 nicht beanstandet, dass das Berufungsgericht die Schlussrate in Höhe von 18.025,00 Euro nicht für fällig erachtet hat, weil Mängel vorlagen, die mit einem Kostenaufwand von 1.400,00 Euro netto beseitigt werden müssten.
Nach dieser Rechtsprechung tritt die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate meist erst Jahre nach der Übergabe der Wohnungen an die Erwerber und Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate ein. Das OLG Schleswig hatte sogar entschieden, dass ein Erwerber die bezahlte letzte Rate zurückfordern könne, wenn der Bauträger diese zu Unrecht in Rechnung gestellt habe (12 U 10/18).
Da das Kammergericht in dieser Frage anders entschied als der BGH und viele Oberlandesgerichte in den letzten Jahren, hat das Kammergericht die Revision zugelassen.
Nach unserer Auffassung ist der Standpunkt des Kammergerichtes zu begrüßen, weil die gesetzliche Regelung der zulässigen Ratenzahlung in der Makler- und Bauträgerverordnung im Widerspruch zu den gesetzlichen Regelungen zur Fälligkeit des Werklohnanspruches im BGB steht. Die Rechtsprechung behandelt den Bauträger-Kaufvertrag nicht als Kaufvertrag, sondern als Werkvertrag, weil der Schwerpunkt des Vertrages bei der Herstellung eines Bauwerkes liegt. Wenn aber der Kaufvertrag als Werkvertrag behandelt wird, und sämtliche Regelungen des Werkvertragsrechtes Anwendung finden, muss dies auch für die Fälligkeit des Werklohns gemäß § 641 BGB gelten. Es ist kein Grund ersichtlich, warum der Erwerber einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses rechtlich anders gestellt werden sollte, als ein anderer Auftraggeber eines Werkvertrages.
Die Makler- und Bauträgerverordnung gehört nicht zum Werkvertragsrecht, sondern beinhaltet mit Bußgeldern bewehrtes Ordnungsrecht, das sich an Makler und Bauträger richtet. Das rechtliche Problem besteht an dieser Stelle allerdings darin, dass in den meisten Notarverträgen genau der Wortlaut der Makler und Bauträgerverordnung wiedergegeben wird, so dass im Ergebnis eine vertragliche Vereinbarung vorliegt, dass die letzte Rate erst nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen ist. Da die Kaufverträge vom Bauträger vorformuliert werden, liegen Allgemeine Geschäftsbedingungen vor, die grundsätzlich bei Zweifeln über die Auslegung zulasten des Verwenders auszulegen sind. Die „vollständige Fertigstellung“ ist aber eben nicht das gleiche wie eine „im wesentlichen vollständige Fertigstellung”, die für die Abnahmefähigkeit ausreicht. Mit diesen rechtlichen Aspekten hat sich das Kammergericht allerdings nicht beschäftigt. Die Notare werden vermutlich abwarten, was der BGH entscheidet, bevor sie ihre Vertragspraxis ändern.