Sachverhalt
Ein Auftraggeber beauftragt Rohbauarbeiten für den Bau eines Zweifamilienhauses. Die Arbeiten wurden anscheinend nahezu fertiggestellt. Sowohl für die Außenwände als auch für die Innenwände ist eine Sichtbetonqualität “ähnlich SB 3” vertraglich vereinbart. Bezüglich der Innenwände ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die optische Qualität “Sichtbeton ähnlich SB3” derzeit noch nicht erreicht ist. Der Auftragnehmer bietet eine vollflächige Spachtelung der betreffenden Wände an. Der Auftraggeber lehnt das ab, weil dadurch die angestrebte Sichtbetonoptik verloren gehen würde.
Nachdem der Auftraggeber die 3. Abschlagsrechnung im Jahr 2018 nicht bezahlte, erhob der Auftragnehmer Klage. Der Auftraggeber hat einige der Wände durch eine Drittfirma nachbehandeln lassen (was genau gemacht wurde steht nicht im Urteil), aber den Vertrag nicht gekündigt. Wegen der Mängel der restlichen Wände beruft er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht in doppelter Höhe der voraussichtlichen Kosten, wobei er scheinbar von einer teilflächigen Spachtelung der Wände und Fugen ausgeht.
Entscheidung des Gerichts
Das Landgericht München I hatte – sachverständig beraten – der Klage in Höhe von 56.211 Euro unbeschränkt, in Höhe von 41.032,00 Euro nur Zug-um-Zug gegen Beseitigung der näher bezeichneten Mängel stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Dagegen hatte der Auftraggeber Berufung eingelegt. Das OLG München bestätigte die Entscheidung und erklärte, dass der Auftraggeber einen Abriss der betreffenden Wände wegen Unverhältnismäßigkeit der Mangelbeseitigung nicht verlangen könne, und das Landgericht zutreffend entschieden habe, dass wenn der Auftragnehmer eine Mangelbeseitigung anbiete und der Auftraggeber diese ablehne, der Auftraggeber kein Zurückbehaltungsrecht in doppelter Höhe mehr geltend machen könne.
Hier hatte der Auftragnehmer sogar eine vollflächige Spachtelung angeboten, also mehr als der gerichtlich beauftragte Gutachter für erforderlich gehalten hat. Das OLG stellte zudem fest, dass das Landgericht nicht gehalten war, einen weiteren Gutachter zu den Kosten der Mangelbeseitigung zu befragen, nur weil der Auftraggeber ein Angebot mit höheren Kosten vorgelegt hatte. Es sei nämlich einer Kostenschätzung immanent, dass es bis zu einem gewissen Grad zu Abweichungen kommen kann, die noch nicht zu einer derartigen Ungenauigkeit einer Kostenschätzung führen würden, die es erforderlich gemacht hätte, ein Obergutachten einzuholen.
Praxishinweis
Das Thema „Sichtbetonoptik” ist deshalb schwierig, weil die angestrebte Optik meist nur durch eine komplette Neuherstellung der Wände, die hier einem Teilabriss des Hauses erforderlich gemacht hätte, erreicht werden kann. Dem Auftraggeber bleibt in solchen Fällen nichts anderes übrig, als eine abweichende Optik zu akzeptieren, denn die komplette Neuherstellung wäre unverhältnismäßig.
Im vorliegenden Fall wäre der Auftraggeber gut beraten gewesen, das Angebot des Auftragnehmers zur Mangelbeseitigung zu akzeptieren, wobei er hätte entscheiden können, ob er eine teilflächige oder eine vollflächige Spachtelung haben möchte. Wer aber als Auftraggeber ein Angebot des Auftragnehmers zur Mangelbeseitigung ablehnt, kann keinen „Druckzuschlag” hinsichtlich der Kosten der Mangelbeseitigung mehr geltend machen. Das steht so nicht im Gesetz (§ 641 Abs. 3 BGB regelt den Druckzuschlag), ergibt sich aber daraus, dass der Druckzuschlag dazu dient, den Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung zu bewegen. Wenn der Auftragnehmer hierzu aber bereit ist und die Mangelbeseitigung daran scheitert, dass der Auftraggeber sie nicht ermöglicht, entfällt das Recht, den Druckzuschlag geltend zu machen.
Hier haben die Parteien von 2020-2025 bis zum BGH prozessiert, ohne dass sich der Auftraggeber mit seinen Vorstellungen durchsetzen konnte.