Sachverhalt
Der Kläger begehrte einen Bauvorbescheid für ein Mehrfamilienhaus. Das Vorhaben wich nach Auffassung der Behörde von Festsetzungen des zugrundeliegenden Bebauungsplans ab und wurde daher abgelehnt, wogegen der Bauherr über zwei Instanzen klagte. Während des Berufungsverfahrens traten die gesetzlichen Neuregelungen zum sog. Bau-Turbo in Kraft. Der Kläger berief sich daraufhin auf die damit neu eingeführten erleichterten Möglichkeiten zur Erteilung von Befreiungen nach § 31 Abs. 3 BauGB sowie auf eine Abweichung nach § 246e BauGB.
Die Entscheidung des Gerichts
Der VGH Baden-Württemberg stellt klar: Eine Befreiung nach § 31 Abs. 3 BauGB setzt die Zustimmung der Gemeinde voraus. Diese Zustimmung muss im maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vorliegen. Fehlt sie, kann das Gericht die Befreiung weder zusprechen, noch die Zustimmung der Gemeinde ersetzen. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinde selbst Baurechtsbehörde ist, wie beispielsweise die Bezirke in Berlin.
Dasselbe gilt für eine Abweichung nach § 246e Abs. 1 BauGB. Auch diese Vorschrift eröffnet zwar – zunächst befristet bis Ende 2030 – zusätzliche Spielräume für den Wohnungsbau. Sie setzt aber ebenfalls die gemeindliche Zustimmung voraus.
Das Zustimmungserfordernis ist nach dem VGH kein bloßer Formalismus. Es dient der Sicherung der kommunalen Planungshoheit. Die Gemeinde darf ihre Zustimmung versagen, wenn das Vorhaben nicht mit ihren städtebaulichen Vorstellungen vereinbar ist. Ein gerichtliches Verfahren muss nach dem VGH auch nicht ausgesetzt werden, um der Gemeinde noch Gelegenheit zur Zustimmung zu geben, wenn bereits feststeht, dass das Vorhaben deren planerischen Vorstellungen widerspricht. Ob dies evtl. anders wäre, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass die Gemeinde eine Zustimmung doch oder evtl. im Falle von Anpassungen des Bauvorhabens erteilen würde, hat das Gericht nicht entschieden.
Praxishinweis
Der Bau-Turbo erleichtert zwar grundsätzlich Wohnungsbauvorhaben, hebt die Rolle der Gemeinde aber nicht auf. Wer sich auf § 31 Abs. 3 BauGB oder § 246e BauGB stützen will, benötigt weiterhin eine tragfähige gemeindliche Zustimmung, für deren Erteilung der Gemeinde ein weites Ermessen zusteht und die daher nicht einfach einklagbar ist.
Es ist daher dringend zu empfehlen, Bauvorhaben, für deren Genehmigung der Bau-Turbo angewendet werden soll, frühzeitig mit der Gemeinde abzustimmen bzw. dies in laufenden Widerspruchs- und gerichtlichen Verfahren umgehend noch nachzuholen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass in dem neu eingefügten § 36a BauGB eine Genehmigungsfiktion vorgesehen ist, wonach die Genehmigung nach Ablauf von drei Monaten ab Eingang des Zustimmungsersuchens als erteilt gilt. Diese Frist kann durch die Gemeinde um maximal einen Monat verlängert werden, sofern sie beabsichtigt, die Öffentlichkeit zu beteiligen. Diese Zeiträume sollten in laufenden Verfahren berücksichtigt und einkalkuliert werden.
Thorsten Krull
Rechtsanwalt